Hva er festetomtens verdi?

En festetomt har normalt langt lavere verdi enn en tilsvarende tomt uten festeforhold. Det vil derfor lønne seg for fester å innløse festetomten om det er mulig.

Leie av grunnen

Dersom du bor på festet tomt betyr det at du ikke eier grunnen huset ditt står på. Du leier den av grunneier. I festeforhold kalles grunneier for bortfester og leier for fester. Etter hovedregelen i tomtefesteloven har du krav på innløsning av festetomten når det har gått 30 år av festetiden eller når festetiden er utløpt.

Festetomtens verdi

Etter tomtefesteloven er hovedregelen at bortfester kan tilby innløsningssum fastsatt til enten 25 ganger den årlige festeavgiften eller til 40 % av tomteverdien. Med tomteverdien menes verdien av selve tomten uten de verdier festeren har tilført eiendommen. Bortfester skal ikke få noe fortjeneste fra verdiøkende tiltak fra festerens side. Det er verdien av tomten slik den opprinnelig fremsto ved inngåelse av festeavtalen som skal danne grunnlaget for verdifastsettelsen. Eksempler på verdiøkende tiltak kan være drenering, utsprengning, tilkjøring eller fjerning av masser for å få tomten byggeklar og alle tiltak knyttet til infrastruktur. Dette inkluderer også tiltak fra tredjemenn som offentlige instanser eller utbygger.

Verdien av eksisterende utnyttelse

Verdivurderingen skal ta utgangspunkt i den eksisterende bebyggelsen eller utnyttelsen. Dette begrenser innløsningssummen vesentlig i mange tilfeller. Særlig når den aktuelle tomten er av en viss størrelse. Tomten skal vurderes som om det ikke er adgang til å sette opp hus eller boliger utover det som foreligger på tomten. Dersom tomten er av en viss størrelse i et sentrumsnært strøk vil den objektivt sett være egnet til fradeling. Fradeling ville ha gitt en betydelig økt markedspris. Men dette er en type forhold som ikke kan tas med i verdivurderingen.

40-prosentregelen var ikke i strid med EMK

I en sak for Høyesterett i 2016 hevdet en bortfester at 40-prosentregelen ikke var forenlig med hans eiendomsvern etter den europeiske menneskerettskonvensjon. Han hevdet at hans eiendomsvern var krenket da 40-prosentregelen medførte et betydelig lavere vederlag enn full markedsverdi av tomten. Høyesterett uttalte at bortfesters interesser var tilstrekkelig ivaretatt gjennom tomtefesteloven. Dersom grunneier inngår en festeavtale har han etter tomtefesteloven en forlengelsesrett. Det er verdien av retten til løpende festeavgift, ikke tomteverdien, som skal kompenseres ved innløsning. Innløsningssumen ble etter 40-prosentregelen langt høyere enn anslått fremtidig festeavgift. Bortfesterens økonomiske forventning om å kunne utnytte festetomten ved festetidens utløp ble da ansett ivaretatt ved 40-prosentregelen. Denne ga ham en anselig andel av den samfunnsskapte verdistigningen på tomten.

Kontakt Tønsbergadvokatene ved spørsmål om tomtefeste

Kontakt advokat Ida Hamre Høyendahl
tlf 926 32 940 eller e-post ida.hoyendahl@advokat.no