Hva betyr vesentlig mangel ved brukt bolig solgt "som den er"?

Vurderingen av om boligen din har en vesentlig mangel er sammensatt. Det vil særlig være avgjørende om boligen har et markant avvik fra forventbar stand.

“Som den er”-forbehold

De aller fleste boliger selges i dag med et “som den er”-forbehold. Med et slikt forbehold fraskriver selgeren seg noe av ansvaret for feil ved eiendommen. Kjøperen pålegges en undersøkelsesplikt og han overtar en stor del risikoen for at boligen ikke er i samsvar med avtalen. Dersom selgeren har oppfylt sin opplysningsplikt, altså dersom han har opplyst om det han plikter etter loven, har han kun ansvar dersom boligen har en vesentlig mangel. Dette vil si dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen eller forholdene ellers.

Hva menes med en vesentlig mangel?

Med vesentlig mangel menes markante avvik fra forventbar stand. Dette innebærer at avviket må være betydelig for kjøper. For å avgjøre hvorvidt eiendommen avviker markant fra det påregnelige må man se hvilke forventinger som kunne stilles til eiendommen. Vurderingen er objektiv, dette innebærer at kjøpers egne forventninger og vurderinger er uten betydning dersom disse ikke bygger på objektive opplysninger. Man vil således ikke bli hørt med argumentet, «det er vesentlig for meg». Ei heller krever bestemmelsen at selger på noe vis er å bebreide for manglene, således blir ikke selger fri for ansvar ved å være i aktsom god tro om at alt var i orden.

Objektiv vurdering av hva som kunne forventes

Det er i en rekke rettsavgjørelser lagt til grunn at for å finne påregnelig stand må det ses hen til opplysningene gitt i takstrapport, fra eiendomsmegler, opplysninger fra selger og levetidsbetraktninger for de forskjellige materialene brukt i boligen. Takstrapport og opplysninger gitt i forbindelse med salget må selvsagt være avgjørende for påregnelig stand. Således vil du ikke bli hørt med å påberope deg feil som det er opplyst om. Du vil heller ikke bli hørt med at du ikke forsto hva som sto i taksten. Det som gjør vurderingen vanskeligere er at også levetidsbetraktninger og byggeskikk på oppføringstidspunktet kan være av betydning for å avgjøre hva som er påregnelig stand.

Påregnelige feil?

Har du kjøpt en bolig med 12 år gammelt bad så vil det være påregnelig at badet vil ha behov for vedlikehold, for eksempel nye fuger og å kontrollere mot sprekk i fliser. Det er derimot ikke å forvente at badet må totalrenoveres.
Ved kjøp av en eldre bolig blir spørsmålet hvorvidt de feilene du har funnet var upåregnelige ut i fra byggeskikken på oppføringstidspunktet. Dersom svakhetene ved bygningen skyldes daværende byggeskikk så er det heller ikke nødvendigvis et avvik.

Kjøpesummen

Kjøpesummen er etter lovteksten en indikator på hva du kan forvente av boligen. For å finne ut hvorvidt boligen har en vesentlig mangel må utbedringskostnader vurderes opp mot kjøpesummen. I praksis blir vurderingen hvor mange prosent kostnadene til å rette feilen utgjør av selve kjøpesummen. Det er nok ganske klart at dersom du tar kontakt med eierskifteforsikringsselskapene så vil de være nokså samstemte på at det må gjøres fradrag for alder og slitasje/standardhevingsfradrag før du finner den endelige prosentsatsen.

Hvor stort må avviket være?

Når det er avklart at en brukt bolig avviker fra påregnelig stand blir spørsmålet hvorvidt kostnadene er store nok til å utgjøre en vesentlig mangel.
Dersom du ser på rettspraksis så er det gjennomgående slik at utbedringskostnadene må ligge mellom 3-6 % for å være en vesentlig mangel. I utgangspunktet så gjelder denne vurderingen hele eiendommens verdi. Ved særlig kostbare eiendommer hvor beliggenheten utgjør største delen av prisen må også vurderingen av utbedringskostnadene opp mot kjøpesum være mer nyansert. Dette kan LB-2015-111044 tas til inntekt for. Her var kjøpesummen  27 000 000,- og utbedringskostnadene var ca. 900 000,- altså 3,33 %. Selv om eiendommen var fra 1924 var mangelen likevel vesentlig. Igjen ser man at det skal gjøres en helhetsvurdering og prosentregning er verken jus eller helhetlig vurdering av mangelen.

Har du en reklamasjonssak?

Som det fremgår over så er vesentlighetsvurderingen sammensatt. Hvorvidt du vinner frem eller ikke beror ofte på konkrete vurderinger i den enkelte sak. Av denne grunn havner mange boligsaker i domstolene. Dersom du har en reklamasjonssak så vil du være prisgitt de rådene du får fra advokat: Eventuelt hvordan du klarer å forholde deg til selger og hans forsikringsselskap for det tilfellet du velger å føre saken selv.

Tønsbergadvokatene har bred erfaring i saker som gjelder fast eiendom, og da særlig reklamasjonssaker etter avhendingslova. Vi kan bistå deg i din sak og undersøker med forsikringsdekning gjennom boligkjøperforsikring/eierskifteforsikring eller innboforsikring.
Ta kontakt!