Bolig er mindre i areal enn hva selger sa - hva kan du kreve i prisavslag?
Hvis boligen viser seg å være mindre enn det du fikk opplyst da du kjøpte den, kan det være en mangel som gir rett til prisavslag eller erstatning.
Høyesterett behandlet i Rt 2003 s 612 en sak som gjaldt arealsvikt på 10 kvadratmeter i forhold til opplyst areal på 112 kvadratmeter. Etter Høyesteretts oppfatning var det klart at dette representerte et avvik som ga rett til prisavslag. Det er imidlertid ikke alle forskjeller i oppmåling som gir deg rett til prisavslag. Videre mente Høyesterett at prisavslaget skulle fastsettes skjønnsmessig. Det kan derfor være vanskelig å vite hva man kan kreve.
Hvor mye kan kjøperen kreve i prisavslag?
Etter avhendingsloven §4-12 har kjøperen rett til et forholdsmessig prisavslag dersom eiendommen har en mangel. Ved å ta utgangspunkt i kjøpesummen og dele det på det oppgitte arealet, får en gjennomsnittlig kvadratmeterpris. Multipliserer man denne med de manglende kvadratmetrene, får man det matematiske prisavslaget. Det er imidlertid ikke korrekt å beregne prisavslaget på denne måten. De ulike delene av boligen har forskjellig verdi. Kjøkken og bad er dyrere enn gang, stue og soverom. I noen tilfeller vil tomt og beliggenhet ha mer betydning for prisen enn størrelsen på boligen. Prisavslaget må derfor utmåles skjønnsmessig i hvert enkelt tilfelle. I praksis har Finansklagenemnda lagt seg på en linje der prisavslag for arealsvikt tilkjennes med 2/3 av det matematiske prisavslaget.
Avhendingsloven
Dersom du oppdager at boligen er mindre enn det du fikk opplyst da du kjøpte den, kan du altså ha rett til prisavslag.
Spørsmålet om når det foreligger en mangel reguleres av avhendingsloven § 3-8, som lyder:
(1) Eigedommen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarar til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegnar av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Feil i informasjon fra selger
Loven sier altså at dersom det er feil i den informasjonen som selgeren har gitt, så er det en mangel. Både takstmann, megler og selger kan ha kommet med opplysninger til kjøperen og disse er da solidarisk ansvarlige for feilen. Ettersom det er selgeren som har innhentet takst og boligsalgsrapport, vil han overfor kjøperen, ha ansvaret for det som står skrevet der. Selv om det kan være takstmannen som har målt boligen unøyaktig, kan altså selgeren komme i ansvar for de gale opplysningene. Som kjøper kan man rette krav både mot selger, takstmann og megler.
Når har kjøperen rett til prisavslag som følge av arealavvik?
Ikke alle avvik gir kjøper rett til å kreve prisavslag. Arealsvikt må være av en viss størrelse. Høyesterett vektla at
«Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsgrunnlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen.»
Høyesterett beregnet avviket ved å måle hvor mange prosent de manglende kvadratmeterne utgjorde i forhold til det opplyste arealet. I dommen fant Høyesterett at et avvik på 8,9 prosent var et klart avvik som ga rett til prisavslag. I senere underrettsavgjørelser og praksis i Finansklagenemnda angis en nedre veiledende grense for arealavvik på ca 5% for de mindre leilighetene.
Tønsbergadvokatene hjelper deg ved spørsmål boligkjøp og prisavslag!
Relaterte saker:
Kjøpte hus med feil og mangler på terrasse
Nyoppført bolig – garanti mot feil og mangler
