Hva kreves for å få dispensasjon i byggesaker?
I mange tilfeller er det nødvendig med dispensasjon i byggesaker for å få lov til å utføre et byggetiltak etter plan- og bygningsloven. Det kan være at man ønsker å bygge høyere enn regulerte byggehøyder eller utnyttingsgrad, bygge nærmere enn 4 meter fra nabogrensen eller avvike kravene i teknisk forskrift. Det kan også være at man ønsker å fravike plankravet eller bygge utenfor regulerte byggelinjer eller byggegrenser.
Dispensasjon i byggesaker
Plan- og bygningsloven er en «ja- lov». Det vil si at utgangspunktet er at du skal få tillatelse til tiltaket med mindre tiltaket strider mot bestemmelser i- eller gitt i medhold av lov.
Dersom tiltaket strider mot bestemmelser i plan- og bygningsloven eller i planverket, må det søkes om dispensasjon. Det er tiltakshavers oppgave å begrunne hvorfor han bør få dispensasjon i byggesaker. Dersom man skal ha noen mulighet for å få dispensasjon, er det viktig at man gjør en skikkelig jobb med begrunnelsen i søknaden.
Dispensasjon etter plan- og bygningslovens bestemmelser innebærer at det i et enkelttilfelle gis unntak fra bestemmelser i loven, forskrifter eller planer gitt i medhold av loven. Dispensasjon er altså en ”sikkerhetsventil” som skal sikre fleksibilitet. En dispensasjon fra en plan endrer ikke planen, den innebærer bare at planen fravikes for det søknaden omfatter.
Vilkårene for dispensasjon i byggesaker
Plan- og bygningsloven har en egen bestemmelse som setter vilkårene for å få dispensasjon i byggesaker. Det fremgår av ordlyden at det skal en del til for å få dispensasjon. Samtidig skal det ikke være umulig dersom det foreligger tungtveiende grunner til å fravike lovens eller planens utgangspunkt.
Det fremgår av dispensasjonsbestemmelsen i pbl § 19-2 at:
”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.”
Eksempler på hensyn og begrunnelser ved dispensasjon i byggesaker
Hver enkelt dispensasjonssøknad må vurderes konkret. Ingen har krav på dispensasjon. Det er i første rekke forhold knyttet til areal- og ressursdisponeringen som vil være relevante i dispensasjonsvurderingen.
Disse forholdene kan tale for at det gis dispensasjon i byggesaker:
- Gjenoppbygging etter brann
- Bebyggelsen samles på eiendommen; ikke spres
- Bebyggelse, anlegg eller innretninger trekkes vesentlig tilbake eller senkes i eksponerte områder
- Arkitektur, byggeskikk og estetikk forbedres vesentlig, særlig med hensyn til bygningsvolumer, høyde og fasadelengde mot sjø, uten vesentlige terrenginngrep eller fortrengende virkning
- Etablering av felles bryggeanlegg med god landskapstilpasning der dette bidrar til sanering av brygger
- Tilkobling til offentlig vann- og avløpsledning eller annen vesentlig miljømessig forbedring
- Tiltak av stor samfunnsmessig betydning
Et dispensasjonsvedtak kan normalt ikke begrunnes med:
- Sosiale, helsemessige eller økonomiske årsaker
- Arv og/eller slektskapsforhold
- Andre privatrettslige og personlige grunner
Saksgangen ved dispensasjon i byggesaker
Det er søker/tiltakshaver som må sende en begrunnet søknad om dispensasjon til kommunen.
Søker skal varsle naboer og gjenboere før søknad om dispensasjon sendes til kommunen. I varselet skal søker gi melding om at merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig, jf. pbl § 21-3.
Alle dispensasjoner som berører regionale og statlige myndigheters saksområde skal sendes disse for uttalelse, før kommunen kan gi dispensasjon, jf. pbl § 19-1. Kommunen må selv vurdere hvilke sektormyndigheter som berøres av søknaden.
Kommunens vedtak om dispensasjon må begrunnes i henhold til forvaltningslovens regler §§ 24 og 25. Det må konkret vises på hvilken måte lovens vilkår anses oppfylt. Det må gå klart frem av vedtakets begrunnelse hvilke hensyn som er vektlagt, og hvilke vurderinger som er foretatt.
Ønsker du bistand i dispensasjonssak?
Ta kontakt med Tønsbergadvokatene. Vi har erfaringen du trenger for å hjelpe deg med saken. Hos oss påløper det ingen kostnader før vi er enige om et oppdrag.
Ta kontakt med Tønsberg advokatene i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.
