Festeavtaler og festeavgiften - nye regler

1.juli 2015 trådte nye regler om regulering av festeavgift ved forlengelse av festeavtaler i kraft. De nye reglene skal sikre at bortfester får ta større del i verdiøkningen på tomten ved videreføring av gamle festekontrakter.

Det er mange som lurer på hva de nye reglene innebærer for sin festeavtale. Hvordan bør du gå frem dersom du mottar krav om oppregulering av festeavgiften? Og hvilke regler gjelder dersom du ønsker å innløse festetomten sin?

Regler for forlengelse av festeavtaler i kraft fra 1. juli 2015

Bakgrunnen for endringene i loven er Den europeiske menneskerettsdomstolens dom av 12. juni 2012.
Der kom domstolen til at festerens rett til å kreve forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp, var i strid med bortfesterens eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen. Det fremgår av dommen at forlengelsesreglene i tomtefesteloven måtte endres.

Bortfester kan kreve regulering av festeavgiften ved forlengelse av festeavtaler

Det må skilles mellom festeavtaler som allerede har blitt forlenget og de som ikke ennå er løpt ut. For avtaler som løper ut etter 1. juli 2015, forlenges festeavtalen i utgangspunktet på samme vilkår som før. Bortfester kan imidlertid kreve regulering av festeavgiften innen tre år etter at festetiden er ute. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen av avtalen.

For avtaler som er blitt forlenget før 1. juli 2015, fortsetter festeavtalen i utgangspunktet å løpe på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid fra ikrafttredelsen av loven og frem til 1. januar 2018 kreve regulering av festeavgiften. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften selv om avtalen allerede er forlenget, såfremt dette kreves innen utløpet av 2017.

Hvor høy blir festeavgiften dersom bortfester krever regulering?

Den årlige festeavgiften settes til 2, 0 % av tomteverdien (råtomtverdien). Ved beregningen av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten.

Det settes et maksimalbeløp for den årlige festeavgiften. Uansett tomtens verdi, kan festeavgiften ikke utgjøre mer enn 11 378 kroner per dekar tomt. Ett dekar er det samme som ett mål. Dette maksimalbeløpet gjelder også hvis tomten er mindre enn ett dekar. Maksimalbeløpet justeres årlig i samsvar med endringene i pengeverdien.

Etter at festeavgiften er regulert denne ene gangen, kan festeavgiften deretter bare reguleres i samsvar med endringer i pengeverdien. Men etter 30 år fra siste regulering kan begge partene kreve ny regulering på samme måte.

Overgangsregel

Det er kommet en overgangsregel for tilfeller der de nye reglene fører til at den årlige festeavgiften øker med mer enn 8000 kroner. For festeavgift som forfaller før 1. januar 2017, kan bortfesteren da bare kreve den gamle festeavgiften med et påslag på maksimalt 8000 kroner. For festeavgift som forfaller 1. januar 2017 eller senere, kan bortfesteren kreve den nye festeavgiften fullt ut.

Det er et unntak for festeavtaler der det er avtalt en rett for festeren til å kreve forlengelse og det følger av avtalen at bortfesteren ikke har rett til regulering av festeavgiften utover det som følger av endringer i pengeverdien. Her skal avtalen følges.

Innløsning – nye regler om beregning av innløsningssummen

Det har ikke kommet noen endringer i festerens rett til å kreve innløsning av tomten, men det er kommet endringer i reglene om beregningen av innløsningssummen. For festere betyr dette at det blir del dyrere å innløse festetomten. Tidligere har ikke mange tenkt så mye på om boligen eller fritidsboligen de eier eller skal kjøpe har festetomt eller eiertomt. Festeavgiften har uansett vært veldig lav og fester har hatt et sterkt vern i loven. I og med de nye reglene har dette endret seg.

Ønsker du å innløse festetomten?

Mange ser fordelene med å eie tomten selv. Du som fester har rett til å få innløst festetomten når det har gått 30 år av festetiden (om ikke kortere tid er avtalt) eller når festetiden er ute. Etter at det har gått 30 år av festetiden, kan du som fester også kreve innløsning av festetomten til boligen din hver gang det har gått to nye år. For fritidsboliger, kan du kreve innløsning av festetomten når det har gått ti nye år.

Dersom festetiden er ute og du ønsker innløsning, må du sette frem et skriftlig krav til bortfester senest ett før innløsningstiden er inne. Innløsningssummen er 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden, såfremt ikke en mindre innløsningssum er avtalt. Det samme gjelder dersom festeren velger å kreve innløsning ti år eller kortere før festetiden er ute.

Tidsbegrensede festeavtaler

For tidsbegrensede festeavtaler kan bortfesteren kreve at innløsningssummen skal settes til 40 % av tomteverdien, istedenfor 25 ganger oppjustert festeavgift.

De nye reglene om innløsning gjelder bare hvis innløsningstiden er inne eller festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden inne eller festetiden ute før 1. juli 2016, gjelder de nåværende reglene.

«Landbruksunntaket» innebærer at grunneieren kan nekte innløsning og i stedet tilby forlengelse av et festeforhold til fritidshus, dersom festetomten tilhører en landbrukseiendom og inntekten fra festearealet tilsier at innløsning ikke kan finne sted. Det er grunneieren som må dokumentere at vilkårene er oppfylt.

Kontakt Tønsbergadvokatene ved spørsmål om tomtefeste

Kontakt advokat Ida Hamre Høyendahl
tlf 926 32 940 eller e-post ida.hoyendahl@advokat.no

Relaterte saker:

Ønsker du å innløse festetomt?
Landbruksunntaket i festeforhold